Кто должен менять батареи в приватизированной квартире по закону

Радиаторы отопления – общее или частное имущество?

Понять, кто должен заниматься заменой вышедших из строя отопительных приборов в приватизированной квартире, можно, только установив, в чьей собственности они находятся. Постановлением Правительства РФ № 491 в августе 2006 года были приняты правила, регулирующие состав общего имущества в многоквартирном доме. Согласно 6-му пункту этих правил, к такому имуществу относится система отопления, расположенная внутри дома.  В нее включены:

• стояки;
• арматура (регулирующая и запорная);
• обогревающие элементы (радиаторы);
• общедомовые счетчики тепловой энергии;
• другие виды оборудования, которое является частью теплосетей.

К сожалению, при возникновении ситуаций, касающихся замены отопительных приборов в квартирах, обе стороны трактуют эти правила в своих интересах. Владельцы жилья полагают, что раз отопительная система принадлежит к общей собственности, то заменой неисправного оборудования должна заниматься домоуправляющая организация. Работники ЖЭК, в свою очередь, утверждают, что к общему имуществу относятся только стояки и батареи, которые проходят через несколько жилых помещений, например те, что установлены на лестничных клетках. При обращении в коммунальные службы жильцы часто слышат, что неисправности всех труб и радиаторов, находящихся в пределах их квартиры – это проблема ее хозяев.

В каких случаях батареи можно заменить бесплатно

В ряде случаев отопительные приборы меняет компания, обслуживающая дом:

• Внутриквартирные радиаторы не отсечены от общей сети отключающими устройствами. Даже если после ремонта будет установлена запорная арматура, работы проведут бесплатно, поскольку на момент их проведения отделительные краны врезаны не были.
• Радиаторы установлены на общих кухнях, в санузлах, техпомещениях общежитий, коммунальных квартир.
• Замена теплоприборов осуществлена в рамках капремонта МКД. В такой ситуации меняют все отопители, вне зависимости от наличия на ветках отключающих устройств.
• Замена теплоприборов производится в служебном или ведомственном жилье, принадлежащем госучреждению, КЭЧ, администрации и выделенной для временного проживания. В таких случаях устанавливать радиаторы должна организация, на балансе которой стоит жилое здание.

При бесплатной замене на выбор марки, цвета и прочих параметров отопителя жильцы повлиять не могут – закупкой занимается обслуживающая организация.

Кто должен менять батареи в муниципальной или ведомственной квартире

Перед заключением договора соцнайма это делает управляющая компания по требованию администрации населенного пункта. Согласно ст. 85 89 ЖК РФ предоставляемое жилье должно быть благоустроенным и оборудованным отоплением. Поэтому гражданам обязаны передать квартиры с исправными отопителями. Если теплоприборы находятся в аварийном состоянии, нужно жаловаться в городскую администрацию, требовать предоставления другого жилья или проведения ремонта.

При выходе теплоприборов из строя в период проживания по соцнайму, приобретение и установку отопителей оплачивает квартиросъемщик. В п 1 ст. 681 ГК РФ указано, что текущий ремонт, к которому, согласно п. 8 ст. 55.24 ГК РФ относится обслуживание внутриквартирных коммуникаций – обязанность нанимателя. Исключение – если в договоре найма указаны другие условия. Такой позиции придерживаются и суды. Потому решение собственника приватизировать жилье не повлияет на порядок замены отопительных приборов.

Какое отопительное оборудование УК должна менять бесплатно

Управляющая компания должна ремонтировать теплокоммуникации, относящиеся к имуществу МКД:

• Общедомовые стояки, трубы и другие инженерные сети, идущие до первого внутриквартирного отключающего устройства.
• Устройства, необходимые для работы систем теплоснабжения.
• Батареи в подъездах, тамбурах, подсобных и других помещениях, которыми пользуются жильцы сразу нескольких квартир.
• Общедомовые счетчики тепловой энергии.
• Радиаторы в квартирах, при отсутствии отсекающего устройства. Замена проводятся только при истечении срока службы радиаторов или признания их аварийными.

Никакой оплаты за проведение таких работ собственники или наниматели вносить не должны. Иски, поданные УК против жильцов с целью заставить их внести оплату неоднократно отклонялись судами. Такая позиция, например, изложена в пост. ВС № 91-АД16-1 от 06.06.16, решении № ГКПИ09-725 от 2.09.09.

Можно ли получить компенсацию за установленные батареи

Получение такой компенсации законом не предусмотрено. На основании положений ст 158 ЖК и ст 681 ГК суды в таких случаях встают на сторону ЖЭКа, и деньги вернуть не удастся.

Однако социально-незащищенные слои населения: матери-одиночки, инвалиды, многодетные семьи, малоимущие могут обратиться в администрацию своего населенного пункта и попросить материальную помощь в связи с затратами на проведение ремонта. В качестве доказательства предоставляются чеки и справки о материальном положении. Но администрация часто выделяет сумму гораздо меньше понесенных затрат.

Как бесплатно заменить батарею в квартире и кто занимается заменой

Начать процедуру нужно с посещения УК и составления заявления с просьбой установить новые радиаторы. Теплоприборы меняют только после окончания срока службы: чугунные–через 40 лет, стальные и конвекторы – через 30 лет или при признании аварийными, не подлежащими ремонту.

После этого представители УК посетят квартиру и составят акт о необходимость замены радиатора. В акте указывается, что внутриквартирный отопитель находится в аварийном состоянии, выработал ресурс и не отделен от общедомовых коммуникаций запорным вентилем, т.е. является частью общедомовой сети. На основании составленной документации производится бесплатная замена.

При отказе или бездействии УК нужно жаловаться в Жилинспекцию и обращаться в суд, поскольку это нарушает требования ч. 2 ст. 162 ЖК РФ и Пост. N 491 от 13.08.06. Судебные органы обяжут УК провести замену, если судебное решение не будет выполняться – пишите обращение в прокуратуру.

Другой способ – жильцам обратиться в администрацию населенного пункта для включения дома в программу капремонта. Можно открыть спецсчет, куда будут поступать взносы на такой ремонт. Когда накопится определенная сумма – приглашайте лицензированную организацию, которая заменит все батареи.

За какие услуги при установке батарей придется заплатить

При замене отопителей за счет обслуживающей компании платно проводятся только дополнительные работы, произведенные по желанию жильцов. При этом могут потребовать подписать документ, подтверждающий готовность внести оплату.

Замена старых радиаторов

Если батареи в квартире не находятся в аварийном состоянии, но хочется их заменить, потому что они плохо греют или просто морально устарели, то придется решать этот вопрос за свой счет. Ни одна организация не станет оказывать услуги бесплатно. Как следует поступать в этом случае?

Ремонт и замена потекшей батареи

Мы выяснили, что отопительная система входит в состав общего имущества многоквартирного дома и включает в себя также радиаторы, расположенные в квартирах. Из этого следует, что, независимо от того, приватизирована ли площадь или является муниципальным имуществом, ремонтировать или менять батарею, которая находится в аварийном состоянии, обязана управляющая организация, ТСЖ или ЖСК. При этом никакая дополнительная плата с владельца жилья не берется.

Другими словами, если потекла батарея, то нужно вызвать мастера, обслуживающего дом, и он заменит вышедший из строя отопительный прибор бесплатно.

На практике все бывает не так просто. Работники ЖЭКа могут заявить, что у них нет батареи на замену, поэтому отремонтируют старую или, что еще хуже, снимут радиатор, поставят заглушки и попросят подождать. Поскольку это ожидание может растянуться на месяцы, владельца квартиры просто вынуждают самостоятельно купить новое оборудование, ведь мерзнуть зимой без отопления не хочется никому.

Бывают случаи, когда жильцы, не дождавшись замены, приобретают радиатор на собственные средства и надеются на то, что ДУК выплатит им компенсацию. Рассчитывать на это точно не стоит, поскольку даже судебная практика говорит о том, что домоуправляющая организация не обязана этого делать.

Согласование замены

Первое, что нужно сделать, чтобы не иметь неприятных последствий в дальнейшем, это согласовать свои действия.

• При замене радиаторов на однотипные достаточно просто уведомить управляющую организацию о предстоящих работах.
• При замене батарей на другой вид, включающий возможность иного конфигурирования и увеличение площади нагрева нужно обратиться к специалисту для проведения экспертизы на предмет возможности монтажа новых батарей. Это необходимо потому, что иногда установка других радиаторов негативно сказывается на тепловом балансе дома. Экспертиза платная, производится за счет владельца квартиры.
• При переносе отопительного оборудования экспертиза также обязательна.

Важно! Иногда изменение конфигурации приборов отопления и увеличение их количества воспринимается, как переоборудование помещений с внесением поправок в техпаспорт квартиры. На самом деле замена батареи никак не отражается в техническом паспорте, поскольку там указывается только тип источника тепла без уточнения конкретных нагревательных приборов.

Порядок согласования замены радиаторов отопления:

• Обращение в управляющую компанию (УК, ТСЖ и т.п.) с уведомлением о том, что планируется замена батарей. На такое обращение УК обязана выдать технические условия (ТУ) с подробным описанием требований к радиаторам и способу их установки.
• Обращение в проектную организацию, которая на основании ТУ сделает проект с расчетом секций устанавливаемых радиаторов.
• С полученным проектом можно вновь обращаться в УК. Необходимо в свободной форме написать заявление о замене батарей, к нему приложить: документы о праве собственности на квартиру, копию технического паспорта на квартиру с отметкой о замене радиаторов, подготовленный проект и технический паспорт на новый радиатор (если он уже приобретен).
• Если планируется замена радиаторов силами сторонней организации (не УК), то к заявлению также следует приложить копию свидетельства о регистрации этой организации в ЕГРЮЛ, а также копию свидетельства о членстве в СРО.
• Такое заявление будет рассмотрено в срок до 30 дней. После чего УК должна выдать письменное согласование на замену радиаторов отопления.
• После получения документа о согласовании можно планировать дату замены батарей. Для этого придется снова обратиться в УК с заявлением об отключении стояков и сброса воды на конкретный день проведения работ.

Кто должен заниматься заменой отопительного оборудования?

Владелец квартиры может выбрать один из трех вариантов.

1. Самостоятельная замена радиаторов (повсеместно батареи меняют своими руками, но по закону обязательно членство в СРО).
2. Обращение к сторонним специалистам (должны состоять в СРО).
3. Вызов мастера из обслуживающей организации.

Несмотря на то, что сотрудники частной фирмы могут произвести более качественный монтаж нового оборудования, знающие люди рекомендуют вызывать местного мастера. Это связано с тем, что в случае возможных проблем в будущем вы будете знать, с кого спрашивать. Если произойдет авария, ответственность за некачественную установку оборудования, повлекшую нанесение ущерба имуществу других жильцов, не повесят на вас.

Ответственность при аварийной ситуации

Если протекшая в квартире батарея или труба отопления затопит жильцов снизу, отвечать за последствия должна уполномоченная организация, если будет установлено, что вины хозяина здесь нет.

Настоящие разбирательства ждут тех, кто самовольно без согласования в соответствующей организации менял радиаторы в своей квартире. Даже если протечка случилась не по вине жильца и не связана с установкой нового оборудования, коммунальные службы могут сделать хозяина квартиры виновным в произошедшем.

Кроме того, даже если установка новых батарей была согласована, но выполнялась мастерами не из управляющей компании, отвечать за последствия также придется собственнику.

Типовые вопросы

ЖЭК обязан заменить устаревшие батареи за собственный счёт. На плечи УК возложена основная мера ответственности за грамотное обслуживание общедомового оборудования. Выясним, какова мера ответственности, если отказаться менять батарею? Имеются ли льготы? Позволяет ли закон, при замене отопительных приборов за собственные деньги, получить с УК компенсацию?

Замена радиатора: ответственность в случае отказа

Когда уже составлено заявление, заверенное нотариусом, с требованием о замене, но ЖЭК никак не реагирует, то необходимо потребовать от руководства УК письменный отказ. Имея на руках нотариально заверенное заявление и письменный отказ, можно смело идти в суд.

Обратите внимание! Согласно ст. № 35 Процессуального кодекса РФ, заявитель должен направить иск на имя мирового суда, если его стоимость меньше 50.000 руб. Если же цена выше, то следует подавать иск на имя арбитражного суда по месту регистрации УК.

Существуют ли субсидии

Существуют категории граждан, имеющих право получить субсидии при замене батарей:

1. Семьи, воспитывающие более троих несовершеннолетних.
2. Лица с инвалидностью 1 и 2 групп.
3. Лица пенсионного возраста.
4. Ветераны труда.
5. Труженики тыла.

Можно ли заменить батареи за собственные деньги, с последующей компенсацией УК

Если владелец жилья меняет в квартире за свой счёт батареи, а при этом, по закону, отопительная система – это придомовое имущество, то меняя радиаторы собственными силами, владелец улучшает общедомовое имущество.

УК – это наёмная организация, обслуживающая общедомовое имущество. Поэтому взаимоотношения с коммунальщиками обязаны носить договорной характер. Известите коммунальщиков о том, что вами заменяются отопительные приборы.

Примите к сведению! Если, следуя пунктам договора, ЖЭК обязан за собственный счёт заменить радиаторы, а владелец жилья получает письменный отказ в этом, то он имеет право предъявить коммунальщикам требования оплатить приборы отопления и работу по их установке.

Если такое условие прописано в договоре с ЖЭКом, а он отказывает, то суд встаёт на сторону истца, присудив возмещение компенсации.

---

Источники:

• https://mr-build.ru/otoplenie/kto-dolzhen-menjat-batarei-v-privatizirovannoj-kvartire.html
• https://snpoteplopribor.ru/articles/za-chej-schet-dolzhny-menyatsya-batarei-v-kvartire/
• https://zhkh.club/kvartira/zamena-batarei-otoplenija-v-kvartire-cherez-zhjek/